Rappel du décret tertiaire et des obligations 2026
Le décret tertiaire, officiellement appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), est issu du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 pris en application de la loi ELAN. Il structure la trajectoire de décarbonation du parc tertiaire français, qui représente selon l'ADEME plus de 1,2 milliard de m² et environ 17 % de la consommation énergétique nationale.
Bâtiments concernés
Sont assujettis tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m². Cela inclut :
- Immeubles de bureaux (sièges sociaux, cabinets, coworking, administrations)
- Commerces (boutiques, grandes surfaces, galeries marchandes)
- Hôtels, restaurants, cafés
- Établissements de santé et EHPAD
- Bâtiments d'enseignement (écoles, collèges, universités)
- Plateformes logistiques et locaux d'activité tertiaire
Depuis l'arrêté du 1ᵉʳ août 2025 (publié au JO le 6 septembre 2025), les bâtiments publics (collectivités territoriales, établissements de santé, universités) sont explicitement soumis au même rythme d'objectifs que les bâtiments privés.
L'obligation annuelle OPERAT
Chaque assujetti doit déclarer annuellement ses consommations d'énergie sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l'ADEME. La déclaration se fait par entité fonctionnelle assujettie (EFA), énergie par énergie et usage par usage.
30/09/2026. Chaque déclaration annuelle génère automatiquement une attestation numérique normalisée, servant de justificatif de conformité. Jusqu'au 1ᵉʳ juillet 2026, l'affichage public de cette attestation reste facultatif (mesure transitoire).
Trajectoire -40 / -50 / -60 % : un planning en trois jalons
Deux méthodes de calcul sont possibles pour démontrer la conformité, au choix de l'assujetti :
- Méthode relative (Crelat) : réduction par rapport à une année de référence librement choisie entre 2010 et 2019 (12 mois consécutifs de données fiables). C'est la méthode la plus utilisée.
- Méthode absolue (Cabs) : atteinte d'un seuil de consommation en kWh/m²/an défini par typologie d'activité dans les arrêtés « Valeurs Absolues ».
Les trois jalons officiels à respecter sont les suivants :
Pour la majorité des gestionnaires, l'échéance 2030 est désormais à 4 ans. Les travaux lourds (enveloppe, CVC) nécessitant 18 à 36 mois de préparation et d'exécution, la décision doit être prise en 2026-2027 au plus tard.
Le coefficient énergie primaire 1,9 change la donne
L'arrêté du 13 août 2025, entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2026, a modifié le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité. Cette modification s'applique rétroactivement via attestation pour les DPE et audits réalisés avant cette date. Pour OPERAT et le décret tertiaire, le nouveau coefficient s'applique aux déclarations à partir de 2026.
Concrètement, cela signifie qu'une même consommation électrique finale se traduit désormais par une consommation d'énergie primaire 17 % plus faible qu'avant. Les bâtiments chauffés à l'électricité, et plus particulièrement ceux équipés d'une PAC (qui démultiplie déjà le rendement), voient leur performance OPERAT s'améliorer mécaniquement, sans aucun travail supplémentaire. Le gaz naturel, lui, conserve son coefficient de 1, ce qui ne le pénalise pas mais ne lui apporte aucune amélioration non plus.
Impact d'un remplacement chaudière gaz → PAC sur OPERAT
Prenons un cas concret représentatif : un immeuble de bureaux de 2 000 m² en IDF actuellement chauffé par une chaudière gaz de rendement 90 %, avec une consommation annuelle de chauffage de 200 kWh/m² en énergie finale. Année de référence 2015. Hypothèse : remplacement en 2027 par une PAC air/eau de COP saisonnier 3,5.
La PAC permet donc d'atteindre l'objectif 2030 dès sa mise en service, sans attendre. Pour viser le jalon 2040 à -50 %, il faudra compléter par des actions sur l'enveloppe et la régulation. Mais l'essentiel du chemin est parcouru avec le seul remplacement du générateur.
Stratégie globale : PAC + isolation + GTB + LED
Pour viser les échéances 2040 et 2050, la PAC doit s'intégrer dans une stratégie globale de performance énergétique. Voici les leviers à combiner, par ordre de rentabilité typique :
Une stratégie bien orchestrée permet d'atteindre -50 % dès 2030 et de viser sereinement -60 % en 2050. Notre bureau d'études peut établir une feuille de route personnalisée pour chaque bâtiment, avec priorisation des actions et estimation du reste à charge après CEE.
70 kW de puissance CVC reste en vigueur à compter du 1ᵉʳ janvier 2027 (contre 290 kW auparavant). La GTB est donc incontournable pour la plupart des bâtiments tertiaires équipés de PAC.
Sanctions en cas de non-respect
Le décret tertiaire prévoit trois types de sanctions cumulables en cas de non-respect des obligations déclaratives ou des objectifs :
Au-delà de ces sanctions directes, la valeur des actifs immobiliers est aujourd'hui fortement corrélée à leur conformité DEET. Un bâtiment non conforme décote typiquement de 10 à 20 % à la cession ou connaît des franchises de loyer significativement plus élevées. Pour les propriétaires bailleurs, la conformité au décret tertiaire est devenue une composante essentielle de la valorisation patrimoniale.
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Étude gratuiteQuestions fréquentes — Décret tertiaire et PAC
Le décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire, décret 2019-771) concerne tous les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire d'une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m². Sont concernés : bureaux, commerces, hôtels, restaurants, établissements de santé, enseignement, logistique. Les bâtiments publics sont explicitement soumis au même rythme depuis l'arrêté du 1ᵉʳ août 2025. La première échéance d'objectif est 2030 avec -40 % de réduction par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.
Les assujettis doivent déclarer leurs consommations d'énergie 2025 sur la plateforme OPERAT (ADEME) avant le 30 septembre 2026. Cette déclaration annuelle est obligatoire et génère automatiquement une attestation numérique normalisée. L'omission de déclaration expose à une procédure name and shame (publication sur un site de l'État) et à une amende administrative de 1 500 € (personne physique) ou 7 500 € (personne morale), par bâtiment.
Une PAC air/eau produit 3 à 4 kWh de chaleur pour 1 kWh d'électricité consommée (COP de 3 à 4). En remplaçant une chaudière gaz qui transforme 1 kWh de gaz en ~0,9 kWh utile, on divise par 3 à 4 la consommation d'énergie finale. Avec le nouveau coefficient d'énergie primaire de l'électricité fixé à 1,9 depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025, au lieu de 2,3 auparavant), le gain en énergie primaire est encore amplifié — typiquement 50 à 65 % de réduction par rapport à une chaudière gaz.
L'arrêté du 13 août 2025, entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2026, abaisse le coefficient de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité de 2,3 à 1,9 pour s'aligner sur la valeur européenne et refléter la décarbonation du mix électrique français. Pour les assujettis au décret tertiaire, cela signifie qu'une même consommation électrique finale se traduit par une consommation d'énergie primaire 17 % plus faible qu'auparavant. Les bâtiments chauffés à la PAC voient donc mécaniquement leur performance s'améliorer sur OPERAT, sans aucun travail supplémentaire.
Trois types de sanctions sont prévues : une procédure name and shame (publication du nom de l'assujetti défaillant sur un site de l'État, préjudice réputationnel majeur), une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique ou 7 500 € pour une personne morale par bâtiment, et la non-délivrance de l'attestation annuelle OPERAT (indispensable pour certaines transactions immobilières). Un assujetti défaillant sur plusieurs bâtiments peut cumuler plusieurs amendes.
L'échéance initiale du décret BACS (2027) a été officiellement repoussée à 2030 par annonce gouvernementale. Cependant, l'obligation d'installer une GTB (Gestion Technique du Bâtiment) dès le seuil de 70 kW de puissance CVC reste en vigueur à compter du 1ᵉʳ janvier 2027, au lieu de l'ancien seuil de 290 kW. Cela rend la GTB incontournable pour la majorité des bâtiments tertiaires équipés de PAC, et complète efficacement la stratégie de conformité au décret tertiaire.
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